Geërfd huis verkopen in Antwerpen en omgeving: stappen voor erfgenamen

Bij elk overlijden moet de nalatenschap aangegeven worden bij de Vlaamse Belastingdienst. De termijn is 4 maanden als het overlijden in België plaatsvond, 5 maanden bij een overlijden in een ander land van de Europese Economische Ruimte en 6 maanden daarbuiten. Wie te laat indient, riskeert per erfgenaam een belastingverhoging.

De Vlaamse erfbelasting is van toepassing als de laatste fiscale woonplaats van de overledene in het Vlaamse Gewest lag, zoals in Antwerpen en de randgemeenten. Voor vastgoed is een notaris in de praktijk bijna altijd betrokken: hij stelt het attest of de akte van erfopvolging op en begeleidt de verkoop.

In de rechte lijn (bijvoorbeeld ouder en kind) en tussen partners wordt de erfbelasting per erfgenaam berekend, apart op het roerende en het onroerende deel. Het tarief is 3% tot €50.000, 9% van €50.000 tot €250.000 en 27% daarboven.

Het Vlaamse regeerakkoord kondigt een hervorming en verlaging van de erfbelasting aan. Zolang die niet formeel beslist is, gelden de huidige tarieven. Laat de berekening voor uw situatie door de notaris of een fiscalist nakijken.

Verkopen kan pas wanneer elke erfgenaam akkoord gaat. Raken de erfgenamen het niet eens, dan kan de rechtbank een notaris aanstellen om de verdeling te regelen, wat de verkoop vertraagt.

Plan daarom vroeg een overleg met alle erfgenamen en spreek af wie het contact met notaris en kopers opvolgt. Bij een verkoop aan Pandpartners.be is er één plaatsbezoek en één schriftelijk bod; alle erfgenamen tekenen samen bij de notaris en elk ontvangt zijn deel via de notaris.

Een geërfde woning staat vaak vol persoonlijke spullen. U kunt zelf leegmaken, een opruimbedrijf inschakelen of het pand mét inboedel verkopen. Bij Pandpartners.be staat de opruiming dan als aparte post in het bod.

Wilt u zelf leegmaken in de stad Antwerpen? De stedelijke recyclageparken zijn alleen toegankelijk voor wie in Antwerpen woont, met de eigen identiteitskaart en op afspraak (behalve op woensdag), en er geldt bijvoorbeeld een maximum van 2 kubieke meter grofvuil per week. Erfgenamen die buiten de stad wonen, kunnen er dus niet zomaar terecht. Laat waardevolle voorwerpen, documenten en foto's altijd eerst door de erfgenamen bekijken.

Stad Antwerpen houdt een register bij van leegstaande woningen en gebouwen. Een woning die minstens 12 opeenvolgende maanden niet als woning gebruikt wordt, kan erin opgenomen worden, en panden op het register komen in aanmerking voor een jaarlijkse belasting. Een geërfde woning die lang leegstaat, valt daar ook onder.

Bij een verkoop vermeldt de stad een meldingsplicht voor de notaris. Bespreek met uw notaris wat de verkoop betekent voor een lopende inschrijving of belasting.

Voor de verkoop heeft u onder meer een EPC, een keuringsattest van de elektrische installatie, een bodemattest en een stedenbouwkundig uittreksel nodig. Is de woning van voor 2001, dan is ook een geldig asbestattest verplicht, ten laatste bij het ondertekenen van de compromis.

De renovatieplicht ontstaat bij een verkoop, ruil, schenking of inbreng; erven staat niet in die lijst. Verkopen de erfgenamen een woning met EPC E of F, dan moet de koper binnen 6 jaar renoveren tot minstens label D. Kopers rekenen dat mee in hun bod. Bij een directe verkoop hoeft u vooraf niets te renoveren.

In Wijnegem, Edegem, Brasschaat, Kontich, Mortsel, Schoten, Zwijndrecht en de andere gemeenten rond Antwerpen gelden dezelfde Vlaamse regels voor aangifte, erfbelasting en verkoopattesten. Wat per gemeente verschilt, zijn onder meer de regels rond leegstand en de toegang tot het recyclagepark. Vraag die informatie op bij de gemeente waar de woning ligt.

Een verkoop via de klassieke markt betekent bezichtigingen, publicatie en vaak een bord aan de gevel. Voor erfgenamen in een gevoelige familiesituatie kan dat zwaar zijn. Bij een directe verkoop blijft het vertrouwelijk: geen publicatie en één plaatsbezoek.

Na akkoord over de prijs vraagt de notaris de nodige attesten en inlichtingen op en plant hij de akte. De betaling verloopt via de notaris bij de akte; elke erfgenaam ontvangt zijn aandeel op zijn eigen rekening.

Meer over de volledige verkoopflow leest u in onze centrale gids over vastgoed verkopen in Antwerpen.

Wat als één erfgenaam niet akkoord is? Zonder akkoord van alle erfgenamen is een verkoop niet mogelijk; bemiddeling of een gerechtelijke verdeling zijn dan opties. Betaalt Pandpartners.be de erfbelasting? Nee, dat is een aparte verplichting van de erfgenamen bij de Vlaamse Belastingdienst. Moeten we de woning eerst leegmaken? Nee, u kunt ook mét inboedel verkopen; de opruiming staat dan apart in het bod.